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법률칼럼


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민사사건가등기말소소송 확실하게 준비하는 방법

안녕하세요. 남양주민사전문변호사 이주연입니다.

오늘은 가등기 말소 소송에 대해서 포스팅을 작성해보려고 합니다.


가등기란

장래에 행해질 본등기의 순위보전을 위하여 예비적으로 하는 등기를 말하며, 부동산 매매할 때 확인되는 서류 등기부등본에서 가등기를 확인할 수 있습니다.

가등기를 하는 경우는 매매자가 개인의 어떠한 사유로 인하여 바로 본인이 정당한 금액을 취득하고 부동산에 대해 등기를 할 수 없는 상황에서 진행하게 됩니다. 


" 즉 나중에 본등기의 순위를 미리 확보하여 채권자를 보호하는 것을 의미합니다. "


이러한 가등기에는 다양한 용도가 있으며 종류는 두 가지입니다.


" 첫번째 "

매매 거래를 위해 사용되는 소유권이전등기청구권 가등기

부동산에 대해 소유권을 이전하려고 할 때 다른 특이사항으로 인해 바로 시행할 수 없는 경우

이를 보호하기 위해 사용이 되며 진행하고 나면 설정된 물건에 대한 권리를 이후에 우선으로 보호받을 수 있습니다. 

소유권이전등기 청구권 가등기의 경우 재산을 보호하는 것에 목적을 두어 권리 보호에 대한 성격이 강합니다.


" 두번째 "

담보 또는 임의 처분을 막기 위해 사용되는 담보가등기

부동산을 담보로 돈을 빌리면서 가등기를 설정하는 것이 담보가등기입니다. 

부채자가 약속한 날에 빌린 돈을 갚지 못할 경우 담보 가등기 권리자는 경매를 신청하여 배당을 받을 수 있습니다. 

-  이는 담보적인 성격이 강하다는 특징이 있습니다. -



- 담보가등기 사건의 예를들어 -

의뢰인 A씨는 2010년 경 부동산을 매수하면서 매매대금이 부족하여 지인 B씨로부터 대금 중 절반 정도를 빌리고, 담보로 가등기를 설정해주었습니다.

몇 년 후 A씨는 B씨에게 대금을 현금으로 상환하였습니다. 당연히 B씨가 가등기를 해제했을 것으로 생각했던 A씨는 시간이 흘러 최근 등기부등본을 발급하게 되었습니다. 하지만 등기부등본 상에서 가등기는 해제되지 않은 상태였습니다.

이러한 상황에 관해서 이야기하고자 A씨는 B씨에게 연락하였지만 연결이 어려웠고 결국 임의로 가등기를 말소하는 것은 어려울 것으로 판단하시고 저희 사무실에 방문해 주셨습니다.


우리 변호인단은 우선 의뢰인 A씨가 변제한 자료를 찾지 못해 다툼이 어려울 수 있었으나,

이미 대여금채권의 소멸시효가 완성된 상황을 파악하였고 변제 이외에도 소멸시효 완성을 이유로 하여 가등기말소처리를 이행해달라고 법원에 청구하였습니다.

소송결과 재판부로부터 가등기의 말소등기절차를 이행하라는 판결을 받아 확정되었고, 등기소에 가등기말소신청을 진행하여 확정판결을 원인으로 하여 가등기가 말소될 수 있도록 하였습니다.


과거에는 가등기를 가지고 있어도 순위 보존의 효과만 있었다면 지금은 실질적으로 

해당 물건에 대해 처분을 금지하는 것이 가능해져 담보 부분에서보다 실질적인 효력을 갖추었습니다.

 

가등기가 설정되어 있는 부동산의 매입자가 가등기를 무효화시키기 위해 가등기말소소송을 제기하는 경우 이를 위해서는 

가등기 설정자가 매매 대금을 지급했는지의 여부를 확인하는 사실조회가 필요하며 추정이 가능한 확실한 증거가 필요합니다. 

또한 앞에서 말씀드렸던 사례의 경우에는 대금을 지급하였다는 내역, 채권의 소멸시효를 확인 하는 것도 중요합니다.


" 가등기말소송의 채권은 민법 제162조 제1항에 의거하여 소멸시효가 10년으로 규정되어있습니다. "


민법 제162조 제1항 (채권, 재산권의 소멸시효)

채권은 10년간 행사하지 아니하면 소멸시효가 완성한다.


그러므로 해당 기간이 지나면 예약완결권이 제척기간의 경과로 소멸하게 됩니다.

가등기 말소 신청서에는 효시와 등기원인, 해지 시점을 정확하게 작성해야 하며 신청을 하고 나면 등록세와 수수료가 발생한다는 점을 알아두시기 바랍니다.



가등기말소소송의 경우 가등기의 종류에 따라 대처방법이 달라지는 부분이 발생할 수 있으니 

남양주민사전문변호사와 상담 후 진행하시는 것을 권장드립니다.



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남양주민사전문변호사 이주연

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